贷款利率放开 存量贷款利率基准怎么转换?

刚刚，央行发布了一个重大的消息，跟房贷一族息息相关。

12月28日，央行公告称，自2020年3月1日起，存量浮动利率贷款的定价基准开始转换为LPR，转换原则上应于2020年8月31日前完成。自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

来源：央行网站

继8月17日央行首次公布改革完善贷款市场报价利率(LPR)后，时隔4个多月，对于备受关注的存量房贷利率如何转向LPR定价，这次央行终于有了明确说法。

存量贷款利率基准怎么转换?

新规定涉及到个人住房贷款、个人消费贷款和企业贷款等。对个人来说，消费贷款大多1年1签，关系不大;房贷通常是5年期以上，关系最大，涉及面广，所以以下解读主要针对房贷。

央行公告称，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。央行负责人表示，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

以前的贷款合同是以基准利率+上浮(或下浮)的方式定价，现在要转换为LPR+基点(或固定利率)的方式定价了。贷款人可与银行协商确定将以前合同上的定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。

简单的说就是，在第一个定价周期(一般为1年)住房贷款新执行的利率和当前执行的利率相同，因此新利率(LPR+基点)中基点的数值是当前利率和LPR的差值，基点一旦确定此后将不再更改。

具体如何计算?

举个例子，购房者小张原先买房的时候，是执行“央行基准利率*(1+浮动比例)”，计算为4.9%×(1+10%)=5.39%，现在根据(LPR基础利率+基点)的计算公式，转换后的加点是0.59%，最终的利率为4.8%+0.59%=5.39%。

需要特别指出的是，这次变动不包括公积金个人住房贷款，毕竟公积金个人住房贷款利率比商业贷款利率要低得多。

基点调整可以和银行谈 建议一年调一次

需要注意的是，此次政策规定，基点调整的数据可以与银行协商，但其中一个重要原则是，要确保第一次调整的时候利率保持不变。

另外，“央行基准利率”和“LPR基础利率”不同，LPR基础利率每个月都会发布，因此针对“实际月供是不是每个月都调整”的疑问，央行也给出了明确答复，即可以约定30年一直不变，也可以约定一年一次。

严跃进表示，调整后的第一次利率和原来的月供保持不变，后续是否变动要根据LPR和基点的情况调整，建议一年调一次。严跃进进一步指出，其实和以前银行的折扣概念差不多，过去的折扣也是一旦谈好，可以30年保持不变。

对月供影响不大 购房者不必提前还贷

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，从原先的定价方式转化为LPR定价方式，对于存量贷款市场，或者说对原先的按揭贷款市场有一定的影响。需要注意的是，这种影响是计算方式的变化，而利率本身不会变，即不会过多影响购房者的月供水平，购房者也不必提前还贷。

据中国证券报报道，中原地产首席分析师张大伟表示，短期看，该项政策有利于存量贷款的购房者，因为2020年LPR进一步降低是趋势。

此次政策包括2020年以前已办理的按揭贷款及贷款合同，目前已购房者的按揭贷款都属于老模式下的贷款，即存量贷款。也就是说，已经买房且办理按揭贷款的购房者需要关注此次政策变动。

对于过渡期间的问题，诸葛找房副总裁苑承建分析，转换时间是从2020年3月1日至8月31日，但实际的执行时间是从2021年开始，也就是说，2020年用户实际执行的房贷还是按照2019年的房贷执行，按照当前的还款约定偿还。即使LPR在2020年下降，用户也只能从2021年开始享受利率下行的红利。

苑承建指出，央行的这一方案一次性解决了存量方案利率定价转换的问题，让存量房贷用户可以享受到利率下降的红利，同样也保持了房贷利率的稳定，不会给市场预期造成刺激影响。